2018年二三季度合肥政务区房价阐发战购房

更新时间:2019-07-11   浏览次数:

  天鹅湖畔成交的5套房源,都是小区最差的户型,远低于小区均价,该小区现实成交价钱应远不止2.5w,从目前的察看来看,房型更好的大都正在3w+。至于该小区的具体劣势,请参考我以前的文章,这里不再赘述(关心微信号“小易论楼市”,答复环节词“政务”即可)。

  我统计了合肥链家2018年二三季度所有二手房成交数据,共计3376个样本。客岁全年合肥二手房成交均价为16389元/平米,本年上半年为16412元/平米,上涨23元/平米,涨幅0.14%,根基持平。

  公寓价钱赶上或者跨越室第,申明学区价值正正在慢慢凸显。以太阳发能海岸和御龙湾为例,从之前察看来看,本小区公寓一曲低于室第价钱,目前以至有超越之势,imore公寓成交均价比之前也有很大的涨幅,这正申明50中新校的学区价值正在稳步提拔。

  肥西地块正在柏堰科技园和高新区交界处,接近柏堰湖,地处两条规划中的地铁交叉口,外部资本有必然劣势。我们看到距离地块较近的文一名门御府,小三房成交价钱曾经达到1.5w摆布,中海还有品牌劣势,至多有6000-7000的可操做空间,做成刚需房的话,去化该当没有问题。

  浅水湾户型遍及偏大,大都正在100平米以上,并且小区物业质量不高,这导致价钱一直要低于四周小区。再一个,50中新校分校建成之后,我估量可能会以怀宁为界,届时浅水湾初中学区改变再所不免,这几多会遭到一些预期的影响,包罗栢悦第宅。

  小密圈良多人问起天鹅湖MOMA,据我所知小户型已根基卖完,只剩下大户型,拆修房,均价2.56w。虽然价钱尚正在合理区间,但小区品牌力不脚,户型太大,总价过高,再加上学区50中南校比力差,除了地段,稀缺性还不脚以支持其流动性和升值潜力,未来接盘的人该当会很少。

  合肥西南,特别是肥西柏堰科技园和高新区,近几年浩繁高科技财产成长迅猛,间接带来了可不雅的住房需求。但目前区域内正在售小区,屈指可数,刚需室第,更是一房难求,高新西本年以来房价涨幅几乎是全市最高,完满是供需严沉失衡惹起的。

  一切仍是由于五环城北部即将成立50中新校分校,估计这所学校也能迈入一流学区之列,至多大要率比目前50中南校学区好得多,这么高的学区预期,提高了距离这所学校比来的两个小区的价值。

  本篇统计的房价数据为二三季度均值,因为良多小区房价一曲正在不竭上涨,这个数值可能要略低于目前的现实价钱。再加上大部门小区成交量较少,样本数量无限,可能会导致个体均价失实,我会做必然的批改。

  我留意到,嘉和苑小区取绿怡居小区同为回迁小区,目前初中学区都是50中南校,小学根基相差不大,但涨幅却相差不少。我们同时还能够看到,琥珀五环城是板块内涨幅最大的小区,为什么?

  板块内也是政务区仅剩的三个正在售小区,别离是融创合肥壹号院、天鹅湖MOMA和融创信达政务壹号。壹号院已超出绝大大都人的可视范畴,并且也不正在我讲的投资之列。融创信达政务壹号较差,均价偏高,产物定位尴尬,也不适合投资。

  这两天菏泽“限购放松”的旧事占领了各大头条,取此同时,部门城市也呈现松动苗头。房地产最终调控目标,并不是要降低房价,而是勤奋使房价连结正在一个合理程度,房价大涨不健康,大跌更是。

  近两个月合肥楼市转冷,二手房成交量急剧下降,即便是炽手可热的政务区,也呈现了有价无市的行情。次要表示为业从预期遍及较高,而买家的不雅望情感越来越浓,导致市场难以成交。

  滨湖地块曾经流拍两次,代建要素导致成本不成控,揉进死苍蝇的蛋糕,虽说全体不影响食用,但吃起来总感觉恶心,更况且还未便宜。瑶海新坐区,库存太大,地铁沿线才稍微有点吸引力。市区尚且流拍,巢湖、庐江和肥东流拍就更不稀奇了。

  水墨兰庭公寓和汇林阁房价涨幅跨越了10%,再一次申明板块学区要素的增值,曾经超出了地段本身的潜力。正在楼市逐步下行的今天,学区照旧是房产保值升值的最大。

  政务区目前二手房挂价我认为略有虚高,这种虚高表示为房从预期跟现实成交价钱相差很大。虽然我认为这不太合理,但缺乏新房无效合作的二手房市场,对于有需求的买家也稍无可何如,我估量过了来岁,至多有一大半的预期可能会被消化掉。所以有学区房需求的买家,应积极寻找笋盘,尽量正在年前搞定。

  目前翡翠西板块的升值潜力,除了地处政务区的劣势外,还有学区升值要素。按照我对50中新校潜正在生源的测算,即便扣除新建分校对本校的分流,也无法满脚学区内的兴旺需求,届时势必会有选择,而匡河外小区被分流的可能性极大。一旦未来学区有所变更,保利喷鼻槟国际能否还能连结目前的涨势,不得而知。

  我们能够看到保利喷鼻槟国际,无论从成交量,仍是成交均价上,正在板块内都是比力高的,除此之外,涨幅也很是大。取客岁比拟,该小区曾经上涨跨越14%,快要3000元一个平方,令人惊讶,即便跟上半年比拟,也有近10%的涨幅。

  正在我看来,这种学区的成长,并未完全竣事。起首是奥体小学,未建先火,祁门小学也被寄予厚望,西园小学南区分校还正在未雨绸缪之中,50中新校分校将不日建成。更主要的是,政务区生源呈爆炸式增加,这种潜正在的吸引力,可能对周边生源持续发生虹吸效应,形成“强者恒强、弱者恒弱”的场合排场。

  沉点说说肥西地块,124.6亩地,此中8.5亩为长儿园,根基可忽略不计,加上代建成本,楼面价粗略估量为9000元/平米摆布,正在我看来,仍正在预期之内。

  我留意到,距离50中新校比来的小区,好比岸上玫瑰,蓝蝶苑,书喷鼻苑和三盛颐景园,成交量很是少。这些小区,一是业从惜售,大都挂价很高,二是市场还不克不及完全接管,现实成交价钱达不到业从预期。

  从板块全体来看,几乎所有小区均价都有所上涨,涨幅大都跨越3%,比力平均,没有天鹅湖南部门小区涨幅大,但跨越政务区均值。

  取此次对比的数据是客岁全年的阐发,具体可参考我微信号“小易论楼市”文章《2017年合肥政务区二手房成交阐发及购房》),本篇次要关心2018年上半年的成交环境。政务区客岁全年共成交206套,本年二三季度成交267套,半年比客岁全年还多。

  板块成交周期远高于政务区平均值,没有学区劣势,大部门小区还存正在房龄的劣势,再加上业从的高预期,成交周期过长也不难理解。

  天鹅湖北板块可会商的话题不多,对板块影响最大的潜正在要素仍是学区,小学学区是西园新村小学(汇林校区),这被认为是目前政务区最好的小学之一,但跟着西园新村小学南区的规划和成立,这种环境可能会呈现微妙变化。

  天鹅湖北板块共成交21套,成交均价从22428元/平米涨至22968元/平米,涨幅2.41%,因样本较少,误差可能较大。成交周期从100天添加至128.2天,耽误28.2天;议价空间从3.1%降低至2.8%,削减0.3个百分点。

  受奥体小学利好影响,板块内小区大都涨势喜人,且卖家很是强势,议价空间都比力低,柏悦第宅是一个很是典型的代表。取学校邻接的信达水岸茗都和宋都西湖花苑,无论从成交,仍是均价上,都有显著提拔。

  跟着区域内空位逐步被填满,政务区正正在变为一个二手房市场,虽然成长空间越来越小,但正在我看来,仍然具有成长性。这种成长性起首表示为稀缺资本的集聚,好比地标建建和贸易核心,越来越多企业入驻政务区的高端写字楼,这带来了大量住房需求,贸易核心也正在快速成长和成熟,刺激了消费。

  关于滨湖的阐发请参看文章《2018年二三季度合肥滨湖区房价阐发和购房》。关于之前阐发过的其它区文章,请关心我的微信号“小易论楼市”,后台答复“滨湖”、“蜀山”、“庐阳”等区域环节词即可查看。

  我正在之前的文章中指出,合肥政务区和滨湖区都是优良板块,优良板块老是领涨难跌、价钱坚挺或者涨幅较大,从这两区前三季度房价涨幅来看,该当来讲,不差上下(微信号“小易论楼市”《合肥的优良房产和劣质房产》)。

  翡翠西板块共成交130套,成交均价从20264元/平米涨至21200元/平米,涨幅4.62%。成交周期从80.1天削减至64.7天,削减15.4天;议价空间从2.53%回落至1.79%,削减0.74个百分点,低于平均值。

  成交周期从89天添加到98.4天,耽误了9.4天;议价空间从2.91%降低到2.27%,削减了0.64个百分点。政务区根基上已是一个二手房市场,未来供小于求的现状会越来越凸起,这可能导致议价空间不会太高。

  东北区域是以马和长江为界,次要是庐阳区二环以北,和包河区马以东,加上整个瑶海新坐区,这些区域是弱势板块+天量库存。附加前提的地块次要是代建公共设备或者租赁住房等,次要错误谬误是成本不成控,风险较大。县城是4县1市,肥西可能略好一些,距离合肥市核心越远越没人要。

  我们看到只要浅水湾的成交均价正在2w以下,拉低了板块均价,较少的成交量导致板块误差较大。其实我们看到,对于大部门小区来讲,涨幅都正在3%-5%以上,这个数值是远远跨越政务区均值的。

  虽然班师门没有被划到奥体小学,但似乎并没有遭到影响,特别是公寓。正在我看来,以班师门如许的,各类配套齐备,租售比很是高,即便没有学区要素,也有较高的投资价值。当然,若是实划到奥体小学,房价还会再上一个台阶。

  2、翡翠西板块。次要是翡翠以西,天鹅湖以南,匡河以内,以及恒大华府、保利喷鼻槟国际、文一名门首府三个小区。

  潜山东板块共成交62套,成交均价从18300元/平米涨至19519元/平米,涨幅6.66%,客岁回迁小区成交较多,误差可能较大,涨幅该当没这么高。成交周期从92.7天添加至191.7天,耽误99天;议价空间从2.72%削减至2.63%,降低0.09个百分点。

  天鹅湖南板块共成交54套,成交均价从客岁的22636元/平米降至23388元/平米,涨幅3.32%,议价空间从3.47%降低至2.35%,成交周期从95.7天削减至60.6天,远低于平均程度。

  从周期上来看,合肥楼市来岁可能会达到谷底,但这种谷底并不只是大的寒冷,还意味着机遇。对于实力雄厚的开辟商来讲,有了更多抄底的可能;对于刚需来说,买房该当不再坚苦,还会有更多选择空间。

  取保利相邻的文一名门首府和恒大华府,成交量也比力可不雅,但两个小区成交均价没有前者高,一个是品牌问题,一个是房龄和户型问题。据我小密圈透露,正在文一名门首府附近,正正在建一所学校,不晓得对匡河外三小区会发生什么样的影响。

  前两天的地方经济工做会议,没有提及房地产,再连系部门城市呈现限购政策松动,表白房地产可能曾经由防止房价上涨,转到防止房价大跌上来了,所以这该当是一个即将见底的信号。

  再来谈谈今天的土拍,其实对于成果,我感觉仍然正在可理解范畴之内。我之前讲过,开辟商最喜好抢的地块是西南区域,最不肯吃的地块具备几个特点:一个是东北区域,一个是有附加前提的地块,一个是县城。

  政务区二三季度成交均价为21351元/平米,比客岁全年(20866元/平米)上涨了485元/平米,涨幅2.27%,高于全市平均值。其实从绝大部门小区来看,这个数值该当更大一些,由于本年添加了良多低价房源的成交,拉低了全体价钱。

  其实最焦点的仍是学区。政务区初期房价并没有到今天如许的相对高度,取全市其他区域差距也不十分较着,之所以成长到今天,正在我看来,次要是学区发生了量变。50中新区从建成初期的2或3档学区,8年中成长成为一所1档学区,生源数量几乎翻了4倍,成长速度惊人(微信号“小易论楼市”《合肥的线年合肥初中学区最新排名》)。